「パラグアイの不動産って外国人でも買えるの？」「アスンシオンのマンションっていくらぐらい？」
私（南米おやじ）がアスンシオンに移住してから、同じ質問を何度も受けました。結論から言うと、パラグアイでは外国人でも日本人でも、パラグアイ人と同じ条件で不動産を購入できます。しかも価格は日本の3分の1〜5分の1。
この記事では、パラグアイで不動産を購入する具体的な手順、費用、そして在住者だから分かる注意点を徹底解説します。
パラグアイの不動産市場【2026年の最新動向】
パラグアイの不動産市場は、南米の中でも割安で成長ポテンシャルが高いと評価されています。特にアスンシオンは近年、高層マンションの建設ラッシュが続いており、投資先としても注目されています。
アスンシオンの不動産価格相場（2026年）
以下は2026年時点のアスンシオン市内の不動産価格目安です：
| 物件タイプ | エリア | 価格帯（USD） | 日本円換算 |
|---|---|---|---|
| 1LDKマンション（50m2） | 中心部 | $60,000〜$100,000 | 約900万〜1,500万円 |
| 2LDKマンション（80m2） | 中心部 | $100,000〜$160,000 | 約1,500万〜2,400万円 |
| 3LDK一戸建て（200m2） | 郊外 | $80,000〜$150,000 | 約1,200万〜2,250万円 |
| 土地（500m2） | 郊外 | $30,000〜$80,000 | 約450万〜1,200万円 |
| 新築注文住宅（100m2） | 郊外 | $35,000〜$70,000 | 約525万〜1,050万円 |
アスンシオン中心部のマンションは1m2あたりUS$1,200〜2,000（約18万〜30万円）が相場です。Villa Morra、Carmelitas、Mburucuyaといった人気エリアは高め、少し郊外に出ると一気に安くなります。
ちなみに東京23区の新築マンションが1m2あたり約120万円なので、アスンシオンは東京の約6分の1〜4分の1の価格です。
外国人がパラグアイで不動産を購入する条件
パラグアイの不動産法の大きな特徴は以下の通りです：
- 外国人もパラグアイ人と完全に同じ条件で不動産を所有できる（所有権に制限なし）
- 永住権がなくても購入可能（観光ビザでもOK）
- 法人名義でも個人名義でも購入可
- 例外：国境から50km以内の物件は特別許可が必要
購入に必要な書類：
- 有効なパスポート
- パラグアイの納税者番号（RUC）または母国の納税者番号
- 資金証明（銀行残高証明等）
- 遠隔購入の場合は委任状（Poder Notarial）
パラグアイの不動産購入手順【6ステップ】
ステップ1：物件を探す
パラグアイの不動産ポータルサイトとしては、InfoCasas、Clasipar、RE/MAX Paraguayなどが主要です。現地の不動産エージェントを通すのが一般的で、仲介手数料は物件価格の3〜5%（通常は売主負担）。
日本人向けに対応してくれるエージェントも数名います。アスンシオンの日本人コミュニティで紹介してもらうのが最も確実です。
ステップ2：売買予約契約（Boleto de Compraventa）
気に入った物件が見つかったら、売買予約契約を結びます。この時点で手付金として物件価格の10〜30%を支払うのが一般的です。
この契約書には、物件の詳細、価格、支払い条件、引き渡し日、解約条件などが記載されます。必ず弁護士に内容を確認してもらいましょう。
ステップ3：デューデリジェンス（権利調査）
ここが最も重要なステップです。パラグアイでは権利関係が不明確な物件が存在するため、以下を必ず確認します：
- 登記簿（Registro de la Propiedad）の確認 — 所有者が本当にその物件の権利者か
- 抵当権・差押えの有無 — ローンが残っていないか
- 税金の未払いがないか — 固定資産税の滞納チェック
- 建築許可・土地区画の確認 — 違法建築ではないか
- 境界線の確認 — 隣地との境界争いがないか
この調査は必ず弁護士に依頼してください。費用は$500〜1,500程度。ここをケチると後で大変なことになります。
ステップ4：公証人役場での正式契約（Escritura Publica）
デューデリジェンスに問題がなければ、公証人（Escribano）の前で正式な売買契約書を作成します。残金を支払い、売主から買主に所有権が移転します。
ステップ5：登記（Inscripcion en el Registro）
公証人が売買契約書を公的登記所（Direccion General de Registros Publicos）に提出し、新しい所有者として登記されます。通常1〜3ヶ月かかります。
ステップ6：鍵の引き渡し
登記完了後、正式に物件があなたのものになります。全プロセスは通常30〜60日です。
不動産購入にかかる諸費用
物件価格以外にかかる費用を具体的にまとめました：
| 費用項目 | 目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 不動産譲渡税（ITI） | 物件価格の1〜3% | 申告価格に対して課税。通常買主負担 |
| 公証人手数料 | 物件価格の1〜2% | 契約書作成・認証 |
| 登記手数料 | 物件価格の0.5〜1% | 公的登記所への登録 |
| 弁護士費用 | $500〜$2,000 | デューデリジェンス含む |
| 仲介手数料 | 物件価格の3〜5% | 通常は売主負担だが要確認 |
| 付加価値税（IVA） | 10% | 新築物件の初回売買のみ。中古は非課税が多い |
物件価格の約5〜8%が諸費用の目安です。例えば$100,000のマンションなら、諸費用は$5,000〜$8,000（約75〜120万円）程度。日本の不動産購入（諸費用6〜10%）と大きくは変わりません。
年間の維持費・税金
- 固定資産税：評価額の0.5〜2%/年（南米で最も低い水準）
- 管理費（マンションの場合）：月$50〜$200程度
- 光熱費：月$50〜$150程度（エアコン使用量で大きく変動）
$100,000のマンションの場合、年間の固定資産税は$500〜$2,000程度。日本と比べると圧倒的に安いです。
在住者が教えるパラグアイ不動産購入の注意点5つ
注意点1：必ず弁護士を使う
これは絶対です。パラグアイでは権利関係が複雑な物件や、二重売買（同じ物件を複数人に売る詐欺）のケースも報告されています。弁護士なしでの購入は絶対に避けてください。弁護士費用の$500〜$2,000は「保険料」だと思いましょう。
注意点2：国境50km以内の制限
外国人が国境から50km以内の不動産を購入するには、特別な政府許可が必要です。イグアス移住地（ブラジル国境近く）やエンカルナシオン（アルゼンチン国境近く）の物件を検討する場合は注意。アスンシオン市内はこの制限に該当しません。
注意点3：銀行ローンは期待しない
パラグアイの銀行で外国人が住宅ローンを組むのは非常に難しい。現地での収入証明と永住権が求められ、金利は年10〜15%と高額。ほとんどの外国人バイヤーはキャッシュ購入か、母国での融資を利用しています。
注意点4：建設中物件（プレビルド）のリスク
アスンシオンでは建設途中の物件を安く買える「プレビルド（en pozo）」が人気ですが、工事が途中で止まるリスクがあります。デベロッパーの過去の実績を必ず調べてから契約しましょう。
注意点5：送金方法を事前に準備する
日本からパラグアイに大きな金額を送金するには、銀行送金よりもWiseが圧倒的にお得です。銀行送金だと$100,000の送金で約15〜30万円の手数料がかかりますが、Wiseなら数万円で済みます。
パラグアイ不動産は投資としてアリか？
正直に言うと、キャピタルゲイン（値上がり益）狙いの短期投資にはあまり向かないと思います。パラグアイの不動産市場はまだ流動性が低く、売りたいときにすぐ買い手が見つかるとは限りません。
一方で、賃貸利回りは年5〜8%と比較的高いです。特にAirbnb需要が増えているアスンシオン中心部のマンションは、短期賃貸で月$500〜$1,000の収入が見込めます。
こんな人にはおすすめ：
- パラグアイに移住して自分が住む物件を買いたい人
- 長期保有で賃貸収入を得たい人
- 低コストで海外不動産のポートフォリオを作りたい人
【まとめ】パラグアイ不動産購入のポイント
- 外国人も制限なく購入可（国境50km以内は要許可）
- アスンシオンの相場は1m2あたり$1,200〜$2,000（東京の4〜6分の1）
- 購入プロセスは30〜60日、諸費用は物件価格の5〜8%
- 弁護士によるデューデリジェンスは絶対に省略しない
- 銀行ローンは困難、キャッシュ購入が基本
- 賃貸利回りは年5〜8%と魅力的
パラグアイは日本と比べて不動産が圧倒的に安いので、「海外に自分の家を持つ」という夢が現実的な予算で実現できます。ただし、言葉の壁や法制度の違いがあるので、信頼できる弁護士と不動産エージェントは必須です。
移住前の準備については以下の記事も参考にしてください：
▶ パラグアイ移住の費用はいくら？
▶ パラグアイの永住権の取り方を完全解説
▶ パラグアイで銀行口座を開設する方法
▶ パラグアイの税金が安い理由
